DPE vente : les étiquettes du diagnostic énergie font leur loi sur le marché immobilier - 29/04/2025

Parus le 2 avril 2025 dans un communiqué de presse, les résultats d’une analyse croisée issue des bases de données de Meilleurs Agents et des Notaires de France pour l’année 2024, réalisée par le bureau d’études thermiques Ithaque, sont sans appel. L’étiquette du diagnostic de performance énergétique a de toute évidence un impact de plus en plus prononcé sur la valeur des biens immobiliers. En effet, grâce à cette analyse, on constate que l’échelle des décotes des passoires thermiques, soit des logements de classe F ou G sur le marché immobilier de vente de 2024, a atteint des niveaux sans précédent, particulièrement au niveau des maisons.

En 2024, des décotes qui s’accentuent de manière généralisée lors des ventes de logements

L’étude d’Ithaque, basée sur vingt villes françaises, soit dix moyennes et dix grandes, a mis en évidence que la valeur des biens est devenue indissociable de leur performance énergétique.

Pour les appartements, la décote liée à une étiquette F ou G a varié entre 230 et 660 euros le mètre carré par rapport au prix au m2 moyen du marché dans les dix plus grandes villes françaises. À Strasbourg, la décote moyenne était de 558 euros. Plus précisément, cela représente une moins-value pouvant atteindre 49 000 euros pour un appartement de 40 m2. À Strasbourg, la moins-value entre un appartement de 40 m2 classé F ou G et un appartement équivalent classé A ou B était de 46 000 euros, soit de plus de 26 % de la valeur du bien.

Pour les maisons individuelles, le phénomène est plus marquant. La décote a atteint plus de 1 000 euros par mètre carré dans certaines villes. À Strasbourg, elle était de 779 euros. Pour une maison de 150 m2, ces chiffres se traduisent par des pertes de valeur pouvant dépasser les 200 000 euros. En moyenne, dans les villes étudiées, une maison de 150 m2 classée F ou G s’est vendue 180 000 euros de moins qu’une maison équivalente classée A ou B. À Strasbourg, une maison similaire se vendait en moyenne 198 000 euros de moins.

Interdiction de louer, audits de vente : des facteurs aggravants pour le prix de vente des biens

Si le DPE constitue le principal indicateur de performance énergétique, il n’est pas seul responsable de la baisse des prix de vente des appartements et des maisons individuelles mal classés en 2024. Cette tendance à la décote s’expliquait, surtout pour les appartements, par l’approche de l’interdiction de louer un logement G, entrée en vigueur depuis le 1er janvier 2025. Pour les maisons individuelles de classe F ou G, c’est l’obligation, déjà applicable en 2024, de fournir un audit énergétique lors de leur vente qui a joué un rôle important dans leur décote.

Les réglementations issues de la loi Climat et résilience ont manifestement confronté les acheteurs à la réalité financière des rénovations énergétiques, une prise de conscience qui a transformé désormais radicalement la perception des biens immobiliers. Aujourd’hui, les acquéreurs considèrent les biens énergivores comme des acquisitions qui doivent passer obligatoirement par la case négociation, au vu du coût des travaux nécessaires pour les rendre plus vertueuses. Quant aux logements très performants, ils incarnent pour les acquéreurs la pérennité, les économies d’énergie, le confort thermique, la qualité de l’air intérieur et le respect de l’environnement, en un mot, la tranquillité au regard des exigences énergétiques et environnementales actuelles. De ce fait, ils bénéficient d’une valeur incontestable.