État d’amiante : les limites périlleuses de ce diagnostic obligatoire avant certaines ventes - 31/01/2024

D’après deux affaires récentes opposant des acquéreurs à des diagnostiqueurs, il ne fait aucun doute que l’état d’amiante, à savoir le diagnostic immobilier exigé pour la vente de biens pouvant contenir ce polluant du bâtiment, fait partie des diagnostics immobiliers les plus épineux du dossier de diagnostic technique. En effet, les limites de ce repérage, bien que définies par la réglementation amiante en vigueur, peuvent être remises en cause par les propriétaires, à tort ou à raison. Le diagnostiqueur immobilier qui réalise ce diagnostic amiante avant-vente, comme peut le faire un membre de notre cabinet de diagnostics immobilier situé dans le Bas-Rhin, doit donc être extrêmement vigilant.

Amiante non accessible sans travaux destructifs : l’opérateur n’est pas tenu de le repérer

Selon la réglementation amiante en vigueur, le périmètre de repérage de l’état d’amiante se limite au bien bâti concerné par la vente et aux MPCA (matériaux et produits contenant de l’amiante) des listes A et B de l’annexe 13-9 du Code de la santé publique, à savoir ceux accessibles sans travaux destructifs. Dans une affaire débattue le 7 décembre 2023, la Cour de cassation a confirmé un arrêt de la cour d’appel qui avait débouté les demandes d’un propriétaire. Celui-ci souhaitait faire payer le surcoût d’un désamiantage au diagnostiqueur qui avait réalisé l’état d’amiante de sa maison acquise en 2017. En effet, l’amiante découvert au cours de travaux de réfection à l’extérieur de la maison, présent dans des canalisations enterrées sous une jardinière et une terrasse, ne faisait pas partie du champ d’investigation de la mission du diagnostiqueur. Le diagnostiqueur immobilier n’était donc pas fautif d’avoir établi un rapport de diagnostic amiante avant-vente négatif, limité au bâtiment et aux MPCA réglementaires.

Amiante visible et accessible : gare à l’opérateur qui s’aventure hors du champ d’inspection !

Lorsque le diagnostiqueur immobilier se risque à détecter des MPCA hors du périmètre de repérage de l’état d’amiante, les choses se compliquent. Dans cette autre affaire, renvoyée aussi devant la Cour de cassation le 21 décembre 2023, l’opérateur du repérage amiante, trois ans avant la vente d’une maison en 2014, avait détecté dans la couverture d’un bâtiment annexe la présence d’ardoises composites amiantées, sans s’intéresser toutefois à celles similaires présentes dans la toiture de la maison principale. Pour la Cour de cassation, le diagnostiqueur a commis une faute. En effet, bien que la toiture ne fît pas partie en 2011 des composants de la construction à sonder, mentionnés sur la liste B des MPCA, le diagnostiqueur avait décidé de lui-même de sortir du périmètre de sa mission, ce qui l’obligeait à fournir un rapport complet en rapport avec ce nouveau champ d’investigation. Or, il n’avait pas approfondi sa recherche en négligeant la couverture du bâtiment principal au sein de laquelle de l’amiante fut découvert postérieurement par l’acquéreur à l’occasion de travaux, présence confirmée par une expertise judiciaire. Le diagnostiqueur a donc été condamné à financer le désamiantage comme le demandait le propriétaire.