Présence d’amiante dégradé : une mise en location à risque pour les deux parties - 29/08/2023

Une affaire portée devant la cour d’appel a fait ressortir une problématique à éviter à tout prix lors d’une location immobilière : celle de louer un bien qui abrite des matériaux ou produits contenant de l’amiante (MPCA) en état de dégradation. En effet, louer un bien dans cette situation particulière fait courir un risque sanitaire au locataire et un risque juridique au bailleur. Voici les faits liés à la présence d’amiante dans un local commercial qui ont abouti à la condamnation du bailleur devant une cour d’appel le 27 juillet 2023.

État d’amiante avant de louer : une bonne initiative mais encore faut-il remplir ses obligations

Le diagnostic amiante n’est pas un diagnostic immobilier exigé lors de la signature d’un contrat de location immobilière. En effet, même si la loi Alur du 24 mars 2014 avait introduit cette obligation, elle n’est jamais entrée en vigueur en bonne et due forme par voie de décret d’application. Toutefois, tout locataire est en droit de demander la copie d’un tel diagnostic. Dans cette affaire, le bailleur d’un local commercial avait fourni d’office en 2013, soit avant même que la loi Alur ne soit promulgué, l’état d’amiante qu’il avait reçu lors de l’achat du bien en 2011. Or, il avait été négligent sur un point important. En effet, cet état d’amiante révélait la présence au plafond du rez-de-chaussée d’une conduite en amiante-ciment qui s’avérait dégradée. Il aurait donc dû corriger cette anomalie par des travaux de désamiantage ou de confinement, et ce, avant de louer. En effet, la réglementation en matière de location impose le respect de normes d’hygiène et de sécurité dans les biens loués. Dans cette affaire, le bailleur a donc loué le local sans se soucier des travaux prescrits dans l’état d’amiante. Par conséquent, à la suite d’une mésentente entre le bailleur et le locataire, ce dernier a décidé de résilier son bail en 2017 en se servant de l’état d’amiante qui lui avait été transmis et dont les préconisations conformes à la réglementation amiante n’avaient pas été respectées.

Location d’un bien : s’assurer de la conformité du bien aux normes d’hygiène et de sécurité

En première instance, le tribunal a conclu à une responsabilité égale des deux parties, du bailleur pour n’avoir pas réalisé avant de louer les actions correctives préconisées par le diagnostic amiante avant vente, du locataire pour n’avoir rien fait non plus alors qu’il avait entrepris des travaux de rénovation et d’embellissement du local au sein duquel il souhaitait débuter une activité de restauration. Le locataire ayant contesté ce jugement, l’affaire a été renvoyée devant la cour d’appel et cette juridiction a été catégorique concernant la part de responsabilité au regard de la résiliation du bail. Selon la cour d’appel, il était du ressort du bailleur et non du preneur de remplir l’obligation « de délivrance d’un local conforme à la réglementation en matière d’amiante ». En effet, le bailleur aurait dû faire réaliser le désamiantage prescrit pour éradiquer toute présence de risque d’exposition à l’amiante avant de louer. Le locataire a tout de même été sanctionné pour d’autres raisons : celle de n’avoir pas rendu les clés après la résiliation du bail et celle de ne pas avoir rempli les obligations qui lui incombaient en termes de remise en état des lieux lors de la restitution du local loué.